Dzierżawa pod farmę fotowoltaiczną – co należy zawrzeć w umowie?

Wiele osób fizycznych i podmiotów gospodarczych decyduje się na mikroinstalacje paneli fotowoltaicznych na ścianach lub dachach swoich budynków. Wielu bardziej ambitnych inwestorów chciałoby się podjąć większych przedsięwzięć, lecz nie posiadają odpowiednich gruntów, nieruchomości, aby umieścić na nich większą ilość paneli fotowoltaicznych.

W tej sytuacji korzystnym oraz praktycznym rozwiązaniem będzie dzierżawa gruntu pod farmę fotowoltaiczną. W artykule pokazujemy co definitywnie należy zawrzeć w umowie pod farmę fotowaltaiczną.

I. Czym jest farma fotowoltaiczna?

Farmy fotowoltaiczne (elektrownie słoneczne) stanowią odrębny teren (grunt) na, którym umieszczone są instalacje fotowoltaiczne, które mają na celu zamianę energii słonecznej w energię elektryczną.

Wiele farm fotowoltaicznych uzyskuje wielkość od 0,5 MWp do 5 MWp. Należy podkreślić, że  elektrownie słoneczne o takich wielościach są korzystne w zakresie kosztów inwestycji, zwrotu kosztów, a także czasu poświęconego na ich wybudowanie. 

II. Istota umowy dzierżawy pod farmę fotowoltaiczną

Stronami umowy dzierżawy są:

• wydzierżawiający (właściciel gruntu);
• dzierżawca (inwestor, który posiada prawo do używania przedmiotu dzierżawy).

Na podstawie umowy dzierżawy i na warunkach w niej określonych wydzierżawiający oddaje dzierżawcy przedmiot dzierżawy (grunt) do używania i pobierania pożytków.

Ponadto, wydzierżawiający upoważnia dzierżawce do:

• wybudowania farmy fotowoltaicznej, która składa się m.in. z paneli fotowoltaicznych, służących do produkcji energii elektrycznej wraz z infrastrukturą towarzyszącą;
• wykorzystywania farmy fotowoltaicznej i infrastruktury towarzyszącej.

Należy wskazać, że dzierżawca nie staje się właścicielem nieruchomości oddanej pod dzierżawę. Pomimo, zawarcia umowy dzierżawy, wydzierżawiający jest nadal właścicielem gruntu, na którym powstanie farma fotowoltaiczna.

III. Jakie elementy powinna zawierać umowa dzierżawy pod farmę fotowoltaiczną ?

a) Przedmiot dzierżawy, czyli wielkość powierzchni farmy fotowoltaicznej 

Wysokość czynszu dzierżawnego będzie uzależniona od wielkości powierzchni gruntu, na którym zostanie zbudowana farma fotowoltaiczna. W związku z powyższym dzierżawca oraz wydzierżawiający powinni w klauzulach umownych szczegółowo określić wielkość powierzchni nieruchomości, która zostanie oddana pod dzierżawę. Mając na uwadze powyższe, wydzierżawiający może wskazać, że określona część o konkretnej wielkości (wskazanej w hektarach) stanie się przedmiotem dzierżawy, a pozostałą część gruntu dzierżawca nie będzie mógł użytkować i pobierać z niej pożytków.

b) Czynsz dzierżawny 

Dzierżawca zobowiązany jest przez cały okres obowiązywania umowy dzierżawy do uiszczania na rzecz wydzierżawiającego czynszu w zamian za używanie przedmiotu dzierżawy.

Jednak dzierżawca musi mieć na uwadze to, że czynsz nie zawiera opłat i podatków związanych z nieruchomością, m.in. podatków związanych z działalnością prowadzoną przez dzierżawcę. W związku z powyższym, dzierżawca jest zobligowany do zapłaty czynszu, zaś podatki i opłaty powinień uiścić na rzecz odpowiedniego organu.

W większości umów dzierżawy pod farmę fotowoltaiczną wysokość czynszu jest podzielona na dwa okresy:

I okres rozpoczyna się od dnia zawarcia umowy dzierżawy, zaś kończy się z dniem podjęcia czynności budowlanych związanych z elektrownią fotowoltaiczną.

II okres zawiera okres od rozpoczęcia budowy do wygaśnięcia umowy.

Przyjmuje się, że w pierwszym okresie czynsz dzierżawny powinien być nieco niższy w stosunku do czynszu, który będzie uiszczany w drugim etapie obowiązywania umowy. Czynsz z okresu pierwszego nie może być znacznie zaniżony w porównaniu do wysokości czynszu w drugim etapie.

c) Podatki, opłaty publicznoprawne 

Sporządzając umowę dzierżawy, strony muszą mieć wiedzę, że w związku z zawarciem umowy dzierżawy pojawia się obowiązek uiszczenia na rzecz właściwych organów wszelkich podatków i  opłat. W związku z tym, istotne jest zawarcie w umowie postanowień, z których treści wynikać będzie, że dzierżawca, bądź wydzierżawiający są zobowiązani do uregulowania niektórych należności publicznoprawnych np.:

• dzierżawca ma obowiązek uregulowania podatku od nieruchomości od obszaru wyłączonego z rolniczego użytku, w związku z budową farmy fotowoltaicznej oraz podatku od nieruchomości od budynków i budowli wchodzących w skład elektrowni słonecznej;
• dzierżawca uiszcza opłaty w zakresie budowy i funkcjonowania farmy fotowoltaicznej;
• wydzierżawiający jest zobligowany do ponoszenia opłaty związanej z użytkowaniem rolniczych gruntów.

d) Okres obowiązywania, a wypowiedzenie umowy

Praktyka rynkowa pokazuje, że umowy dzierżawy pod farmy fotowoltaiczne są zawierane na długi okres, kilkudziesięciu lat.

Dzierżawa pod farmę fotowoltaiczną na czas oznaczony może zostać wypowiedziana jedynie na podstawie regulacji w niej wskazanych. Odnosząc się do powyższego strony umowy powinny określić szczegółowo zdarzenia po wystąpieniu, których umowa zostanie rozwiązana. Przykładowo wydzierżawiający powinien zamieścić w umowie następujące sytuacje, które będą skutkowały wypowiedzeniem umowy np.: dzierżawca nie reguluje czynszu dzierżawnego od dłuższego czasu, bądź użytkuje przedmiot dzierżawy w sposób sprzeczny z umową. Natomiast dzierżawca winien  domagać się zawarcia zapisu, który uprawniałby go do wypowiedzenia umowy w przypadku, gdy wydzierżawiający swoim działaniem utrudniałby użytkowanie gruntu, bądź pobieranie pożytków.

Panele fotowoltaiczne są dochodową inwestycją, jednak wiążą się z dużym ryzykiem spowodowanym dużym jednorazowym nakładem inwestycyjnym. Dlatego przed zawarciem umowy dzierżawy pod elektrownie fotowoltaiczną dzierżawca i wydzierżawiający powinni przeprowadzić negocjacje wszelkich postanowień umownych, aby zabezpieczyć swoje interesy.

Masz pytania? Porozmawiaj z nami – kliknij tutaj.