Immisje a pozwolenie na budowę

Czym są immisje?

Na gruncie prawa cywilnego przyjęto, że jako immisje określane są działania podejmowane przez właściciela nieruchomości oddziałujące na sąsiednie nieruchomości poprzez zakłócanie korzystania z nich. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 10 lutego 2004 roku, IV CK 454/02,
za sąsiednie nieruchomości uznał nie tylko grunty, które sąsiaduje fizycznie poprzez wspólne granice, ale również pozostałe nieruchomości, na których odczuwalne są skutki immisji.

W praktyce ugruntowany został podział immisji na bezpośrednie i pośrednie. Mianem immisji bezpośrednich określane są celowe działania polegające na przekierowaniu substancji na inne nieruchomości. Przykładem tego typu działań może być celowe usytuowanie wylotu rynny
w kierunku sąsiedniej nieruchomości, tak aby wody opadowe oprowadzane były na tę nieruchomość.

Przechodząc do immisji pośrednich wskazać należy, że nie polegają one na celowym działaniu wymierzonym w sąsiednią nieruchomość, lecz stanowią jedynie skutek uboczny czynności jakie podjął właściciel w obrębie swojej nieruchomości. Z tego względu w sferze immisji pośrednich wyklarował się dodatkowy podział na posiadające charakter materialny, które polegają
na przedostawaniu się na sąsiednie grunty chociażby dymów, pyłów czy hałasu oraz na te
o charakterze niematerialny, których istota sprowadza się do oddziaływania w sferze psychiki właściciela sąsiedniej nieruchomości.

Immisje a pozwolenie na budowę.

Ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę wiąże sądy w postępowaniu cywilnym co do rozstrzygnięcia w niej zawartego. Jak wskazuje Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 18.06.1998 roku, II CKU 6/98 nie jest możliwe nakazanie rozebrania budynku powstałego zgodnie z pozwoleniem na budowę. W tej sytuacji możliwe jest nakazanie pozwanemu określonego rodzaju działania lub zaniechania, które będzie zmierzało do przywrócenia korzystania z nieruchomości w sposób niezakłócony, w związku z tym jak trafnie wskazuje Sad Najwyższy w wyroku z dnia 03.06.1983 roku, III CRN 100/83 „ z punktu widzenia oceny czy działanie zakłócające przekracza przeciętną miarę, nie ma znaczenia okoliczność, że dokonywana zabudowa odbywa się zgodnie z uzyskanym pozwoleniem na budowę”

Czym są granice dopuszczalności immisji?

Ustawodawca nie uregulował w przepisach prawa cywilnego granic dopuszczalności immisji,
z tego względu każdorazowo należy indywidualnie podchodzić do sprawy biorąc pod uwagę wszystkie zaistniałe okoliczności. Tym samym kryteriów pomocnych w ocenie należy upatrywać w art. 144 kodeksu cywilnego, który nakazuje właścicielowi nieruchomości powstrzymanie się od działań zakłócających korzystanie z sąsiednich gruntów ponad przeciętną miarę, której ocena musi być dokonana z wykorzystaniem obiektywnych warunków panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie, jak wskazuje Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 22 listopada 1985 roku, II CR 149/85.

Jak przeciwdziałać immisjom?

Właściciel nieruchomości, który doświadczył immisji może wystąpić z powództwem negatoryjnym o zaniechania naruszeń i przywrócenia stanu zgodnego z prawem, w tym między innymi podjęcia konkretnych działań, które są konieczne dla przywrócenia do stanu zgodnego
z prawem. Ze względu na swój majątkowy charakter roszczenie o zaniechanie immisji wymaga wskazania w pozwie wartości przedmiotu sporu, jednakże ze względu na swój charakter nie
w każdej sytuacji wystąpienie immisji będzie wiązało się z powstanie szkody w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego.

Odpowiedzialność przedsiębiorcy za immisje.

W sytuacji gdy powództwo negatoryjne nie czyni zadość wszystkim roszczeniom powoda względem dopuszczającego się immisji, w tym przedsiębiorcy, możliwe jest dodatkowe dochodzenie odszkodowania na zasadach ogólnych. Takie stanowisko zostało ugruntowane w orzecznictwie Sądu Najwyższego między innymi w wyroku z dnia 21.01.1976 roku, III CRN 367/75, w którym wskazano, że w przypadku gdy „zakłócenie wywołuje nadto szkodę, to wówczas ponoszący szkodę może dochodzić odszkodowania ale na zasadach ogólnych (art. 415 k.c. i nast.)”.

Przed podjęciem kroków w sprawie o zaniechanie immisji warto najpierw podjąć próbę pozasądowego rozwiązania sporu. Zwyczajowo przyjętą formę jest pisemne wezwanie sąsiada do zaprzestania zakłócania korzystania z nieruchomości sąsiedniej ponad przeciętną miarę. W piśmie tym należy dokładnie przedstawić na czym polegają immisje, ich wpływ na korzystanie
z nieruchomości, jak również opisać przede wszystkim na czym polegają immisje, jak wpływają na korzystanie z nieruchomości oraz w jaki sposób ograniczają prawo własności.

Masz pytania? Porozmawiaj z nami – kliknij tutaj.