Wróć do artykułów 26.05.2023
Kooperatywy mieszkaniowe czyli wspólne budowanie – nowe przepisy
Co to jest kooperatywa mieszkaniowa?
1 marca 2023 r. weszła w życie ustawa o kooperatywach mieszkaniowych, która za pomocą nowych przepisów wprowadza dodatkowe możliwości dla osób, które wspólnie, ale jednocześnie samodzielnie chciałyby zbudować budynek mieszkalny. Rozwiązanie przeznaczone jest dla co najmniej 3 osób fizycznych zamierzających rozpocząć inwestycję i stać się stronami umowy kooperatywy mieszkaniowej.
Czy kooperatywa mieszkaniowa pozwala ograniczyć koszty?
Ustawa o kooperatywach mieszkaniowych pozwala ograniczyć koszty powstania budynku, ponieważ niektóre prace osoby zrzeszające się w ramach kooperatywy wykonują w swoim zakresie. Pozwala to zaoszczędzić na kosztach, które ponosi się w przypadku zwykłej inwestycji budowlanej realizowanej przez dewelopera i jego wykonawców. Chodzi tu w szczególności o koszty takie jak zysk spółek zajmujących się profesjonalnym wznoszeniem tego typu obiektów a także i te koszty, które nie są wyeksponowane (czy uświadamiane sobie przez nas) w sposób całkowicie transparentny jak np. koszty podwykonawców, koszty promocji i pośrednictwa w sprzedaży mieszkania, wynagrodzenie dla członków organów etc.
Niektórzy wskazują, że na jednym mieszkaniu można zaoszczędzić nawet do 30 procent, przy czym wskaźnik ten jest tak różny przy konkretnych inwestycjach, że celowo nie podano dolnego przedziału możliwych do uzyskania oszczędności. Z uzasadnienia do projektu ustawy wynika, że „dotychczasowe doświadczenia kooperatyw wskazują, że jest możliwe obniżenie kosztów zaspokojenia potrzeby mieszkaniowej w stosunku do nabycia mieszkania na rynku deweloperskim o ok. 20–30%.
Jakie są zasady działania kooperatywy mieszkaniowej?
Zasady współdziałania członków kooperatywy mieszkaniowej określa umowa kooperatywy mieszkaniowej albo umowa spółki cywilnej. Efektem tego przedsięwzięcia ma być stworzenie miejsca do mieszkania i życia, a nie obrót nieruchomością w celu osiągnięcia zysku. Wynika to z celu ustawy, który ma służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych członków tej kooperatywy mieszkaniowej.
Ustawa stanowi, że strony umowy kooperatywy mieszkaniowej ponoszą solidarną odpowiedzialność za zobowiązania związane z realizacją inwestycji mieszkaniowej. Umowę określającą zasady współdziałania członków kooperatywy mieszkaniowej zawiera się w formie aktu notarialnego a umowa ta powinna określać co najmniej:
1) przedmiot inwestycji mieszkaniowej,
2) planowaną w ramach inwestycji mieszkaniowej liczbę lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w których nie wyodrębniono lokalu;
3) zasady finansowania inwestycji mieszkaniowej;
4) zasady rozliczenia inwestycji mieszkaniowej;
5) sposób prowadzenia spraw i podejmowania decyzji;
6) zasady reprezentacji;
7) zasady przystąpienia do umowy oraz zasady odstąpienia od umowy;
8) czas trwania umowy;
9) zasady rozwiązania umowy.
Na jakie wsparcie można liczyć?
W celu efektywnej realizacji zapisów ustawy wprowadzono zasady na jakich gminy mogą zbywać grunty celem wsparcia inwestycji w ramach kooperatyw mieszkaniowych.
Przykładowo wyliczamy tylko niektóre uprawnienia, które przyznano gminom tj. w szczególności:
- oferowanie sprzedaży gruntów należących do gminnego zasobu nieruchomości na inwestycje dla członków kooperatyw mieszkaniowych
- zastosowanie bonifikaty od ceny nieruchomości
- rozkładanie należności za nabycie gruntu na raty
- akceptowanie zapłaty części ceny za grunt na zasadzie wymiany tj. barteru lokali wybudowanych przez członków kooperatywy czyli zapłaty części ceny za grunt w formie lokali mieszkalnych.
Szczegółowe kwestie w ustawie o kooperatywach mieszkaniowych – Dz.U. z 2023 r. poz. 28
