Wróć do artykułów 30.10.2023
Odrolnienie działek klas I-III w świetle reformy planistycznej
Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym miała na celu ograniczenie możliwości budownictwa na terenach rolnych znajdujących się w oddaleniu od zabudowy. Jednakże na mocy reformy planistycznej obowiązującej od 24 września bieżącego roku co do zasady nie przekształcisz już działek rolnych klas I – III w działki budowlane.
Wyżej wymieniona reforma zmieniła przepis art. 7 ust. 2a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, który obecnie stanowi, że: nie wymaga uzyskania zgody ministra rolnictwa i rozwoju wsi przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów stanowiących użytki rolne klas I-III położonych na obszarze uzupełnienia zabudowy w rozumieniu przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przed nowelizacją komentowany przepis był rozbudowany i pozwalał na zmianę przeznaczenia działki klas I-III na cele nierolnicze, w przypadku, gdy grunt spełniał łącznie cztery warunki. W bieżącym stanie prawnym, brak jest przepisów przejściowych do ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, co praktycznie eliminuje możliwość wydawania decyzji o warunkach zabudowy dla działek klas I-III do czasu uchwalenia przez gminy planów ogólnych i wyznaczenia w nich obszarów uzupełnienia zabudowy.
Do tego czasu jedyną szansą na uzyskanie dla działek klas I-III decyzji o warunkach zabudowy jest objęcie gruntu zgodą na zmianę przeznaczenia uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc zgodnie z ustawą z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym.
Powyższe oznacza, że w przypadku spraw o wydanie warunków zabudowy wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną, gmina wyda decyzję odmowną.
Okoliczność, że w ustawie nowelizującej nie zawarto przepisów przejściowych dla zmian w przepisach o ochronie gruntów rolnych i leśnych ma także ogromne znaczenie dla inwestorów, którzy dysponują decyzją WZ, lecz nie uzyskali jeszcze decyzji o wyłączeniu gruntu klas I-III z produkcji rolnej. W takich przypadkach organ będzie mógł odmówić wydania decyzji o zezwoleniu na wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej. Należy zauważyć, że decyzja o warunkach zabudowy, wydana na podstawie uprzednio obowiązujących przepisów prawa, nie zmienia przeznaczenia gruntu, gdyż taka decyzja nie spełnia warunków zawartych w aktualnie obowiązującym art. 7 ust. 2a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. W analizowanym przypadku mamy do czynienia z tzw. zasadą bezpośredniego działania nowego prawa (por. uchwała 7 sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 listopada 2013 r. sygn. akt II OPS 1/13). Warto zwrócić uwagę, iż związanie organu decyzją ostateczną odnosi się nie tylko do faktu jej wydania, ale również do jej treści.
Z drugiej strony w wielu organach administracji publicznej istnieje przeświadczenie, że jeżeli inwestor dysponuje ostateczną decyzją o warunkach zabudowy wydaną na podstawie poprzednio obowiązujących przepisów, która jednakże funkcjonuje w obrocie prawnym, to nie ma podstaw do wydania decyzji odmawiającej zezwolenia na wyłączenie gruntów z produkcji rolnej.
Jeżeli potrzebują Państwo porady związanej z powyższą tematyką, zapraszamy do kontaktu z nami oraz do śledzenia naszych mediów społecznościowych.
Kancelaria Radcy Prawnego Karolina Michalska
Zapoznaj się z także z podobnymi artykułami: Przekształcenie działki rolnej na budowlaną
