Przekształcenie działki rolnej na budowlaną

W dobie rosnących cen gruntów atrakcyjnym pomysłem wydaje się zakup działki rolnej i jej późniejsze odrolnienie. Ale czy zawsze takie rozwiązanie jest korzystne?

Czym jest odrolnienie?

Przekształcenie działki rolnej w budowlaną polega na zmianie przeznaczenia gruntu na nierolniczy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub na uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy. Następnie konieczne będzie wyłączenie gruntu z produkcji rolniczej.

Decyzja o warunkach zabudowy

W przypadku, gdy dla danej działki nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) konieczne jest uzyskanie we właściwym urzędzie gminy decyzji o warunkach zabudowy (WZ). O wydanie takiej decyzji może wystąpić nie tylko właściciel działki, lecz każdy zainteresowany. Trzeba jednak pamiętać, że wówczas opłata skarbowa od wniosku wynosi 598 zł.

Problematykę odrolnienia regulują przepisy ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i  leśnych. Należy pamiętać, że na cele nierolnicze można przeznaczać przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji gruntów jako nieużytki, a w razie ich braku – inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej.

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w tym także, gdy grunt nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc. Oznacza to, że jeżeli działka rolna na podstawie planu zagospodarowania przestrzennego, który zgodnie z ustawą z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym utracił moc, była przeznaczona na cele mieszkaniowe to taką działkę można przekształcić na budowlaną. Uzgodnienia w zakresie ochrony gruntów rolnych dokonuje właściwy starosta.

Jednakże, jeśli zgody o której mowa powyżej nie było, to starosta będzie ustalał czy teren potencjalnej inwestycji wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze. Co do zasady bowiem przeznaczenie na cele nierolnicze gruntów rolnych stanowiące użytki rolne klas I-III wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi. Od powyższej zasady jest wyjątek, jeśli grunty rolne klas I-III spełniają łącznie następujące warunki: co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy; położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej w  rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych, a także ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy stanowią kilka odrębnych części. Jeżeli te warunki nie zostaną spełnione, decyzji WZ nie można wydać. Wówczas pozostaje tylko złożenie wniosku o uchwalenie planu miejscowego w urzędzie gminy lub miasta (do burmistrza, wójta, lub prezydenta miasta). Jednakże taki wniosek jest jedynie postulatem, gdyż brak w przepisach prawa regulacji odnoszących się do trybu postępowania w przypadku takich wniosków.

Wniosek o zmianę planu miejscowego

W przypadku, gdy działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, należy złożyć wniosek do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o zmianę planu. Wniosek taki powinien być dobrze uzasadniony, gdyż organ nie jest w żaden sposób związany jego treścią i sam ocenia czy należy przystąpić do sporządzenia planu. Należy też pamiętać, że taki wniosek nie podlega regulacjom i terminom zawartym w Kodeksie postępowania administracyjnego. Od rozstrzygnięcia w przedmiocie wniosku nie można się odwołać.

Wyłączenie gruntu z produkcji rolniczej

Kolejnym etapem odrolnienia jest uzyskanie decyzji o zezwoleniu na wyłączeniu gruntu z produkcji rolniczej. Decyzję taką dołącza się do wniosku o pozwolenie na budowę albo zgłoszenia budowy lub wykonania robót budowlanych. Wyłączenie gruntów z produkcji wiązać się będzie z kosztami w postaci należności i opłat rocznych, wymaganymi od dnia faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji. Przez należność rozumie się jednorazową opłatę z tytułu trwałego wyłączenia gruntów z produkcji, natomiast opłata roczna to opłata z tytułu użytkowania na cele nierolnicze gruntów wyłączanych z produkcji w wysokości 10% należności wyrażonej w złotych, uiszczaną: w razie trwałego wyłączenia – przez 10 lat.

Należy pamiętać, że obowiązek uiszczenia należności i opłat rocznych nie dotyczy wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej na cele budownictwa mieszkaniowego do 0,05 ha w przypadku budynku jednorodzinnego.

Wysokość należności za wyłączenie z produkcji 1 ha poszczególnych gruntów została określona w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Jak wynika z przepisów należność pomniejsza się o wartość gruntu ustaloną według cen rynkowych w dniu faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji. W przypadku gdy należność jednorazowa stanowi kwotę mniejszą od deklarowanej wartości gruntu, właściciela nieruchomości zwalnia się z obowiązku uiszczania należności, ale zachowując jednocześnie obowiązek uiszczania opłat rocznych przez okres 10 lat. W razie zbycia gruntów wyłączonych z produkcji, obowiązek uiszczania opłat rocznych przechodzi na nabywcę.

Grunty rolne na terenie miast

Zgodnie z przepisami ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, grunty rolne położone w granicach administracyjnych miast nie wymagają zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wówczas odrolnienie gruntu sprowadza się wyłącznie do wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej.