PZP: Przewłaszczenie na zabezpieczenie

W celu zabezpieczenia swojej wierzytelności, tj. uprawnienia do żądania spełnienia określonego świadczenia przez dłużnika, możemy posłużyć się powszechnie znanymi instytucjami takimi jak zastaw albo hipoteka. Zastaw umożliwia zaspokojenie z rzeczy ruchomej, a hipoteka z nieruchomości, bez względu na to, czyją własnością stała się rzecz i z zachowaniem pierwszeństwa przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Jednakże, w przypadku nierzetelnego dłużnika należy liczyć się z koniecznością uzyskania tytułu wykonawczego, a w razie dalszych oporów w spełnieniu świadczenia, niezbędne jest wszczęcie postępowania egzekucyjnego poprzez komornika sądowego. Warto wskazać, że istnieje również inna możliwość zabezpieczenia wierzytelności. Jest nią tzw. przewłaszczenie na zabezpieczenie. Na czym polega wskazany stosunek prawny? Artykuł PZP: Przewłaszczenie na zabezpieczenie jest częścią serii o Prawie zamówienień publicznych.

Mówiąc w uproszczeniu, istotą umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie jest przeniesienie na wierzyciela własności rzeczy z tym zastrzeżeniem, że w razie spełnienia wierzytelności rzecz powróci do dłużnika. Umowa nie została wprost uregulowana w Kodeksie cywilnym, jednakże w doktrynie i orzecznictwie sądowym nie ma wątpliwości, że jest dopuszczalna w myśl zasady swobody umów. Do momentu wybuchu pandemii koronawirusa, jedynym aktem prawnym, który traktował o przewłaszczeniu na zabezpieczenie była ustawa – Prawo bankowe, która dopuszczała przewłaszczenie dla zabezpieczenia wierzytelności bankowych. Ustawą z dnia 14.5.2020 r. o zmianie niektórych ustaw w zakresie działań osłonowych w związku z rozprzestrzenieniem się wirusa SARS-CoV-2 został wprowadzony do Kodeksu cywilnego art. 387¹, który co prawda nie określa istotnych warunków tejże umowy, lecz stanowi sygnał, iż ustawodawca zauważył jej funkcjonowanie w obrocie gospodarczym. 

W treści umowy dłużnik zobowiązuje się do przeniesienia własności rzeczy, a wierzyciel oświadcza, iż chce ją nabyć. Pociąga to za sobą konieczność oznaczenia zbywanej rzeczy. Co istotne, w umowie należy również wskazać przyczynę dla której dokonywane jest przeniesienie własności, a więc iż ma ono na celu zabezpieczenie wyraźnie określonej wierzytelności.

Kolejną istotnym elementem jest ustalenie w czyim posiadaniu będzie znajdowała się rzecz po zawarciu umowy. Strony mogą postanowić, że rzecz pozostanie w posiadaniu zbywcy na podstawie umowy użyczenia, dzierżawy czy najmu, co umożliwi dłużnikowi korzystanie z niej, lecz nie będzie uprawniało do dalszego rozporządzania. Dopuszczalne jest także inne rozwiązanie – mianowicie strony zgadzają się przeniesienie własności z jednoczesnym przekazaniem rzeczy bezpośrednio w posiadanie nabywcy.

W umowie przewłaszczenia na zabezpieczenie należy określić formę powrotnego przeniesienia własności, w sytuacji gdy dłużnik spełni wierzytelność objętą zabezpieczeniem. Istnieją dwie możliwości rozwiązania takiej sytuacji.

I. W umowie zostaje określone, iż przeniesienie własności następuje pod warunkiem rozwiązującym. Tym warunkiem jest spłata wierzytelności. W razie spełnienia warunku następuje „automatyczne” przeniesienie własności na rzecz uprzedniego zbywcy.

II. Strony zawierają umowę, jednocześnie zastrzegając, iż wierzyciel zobowiązuje się do zwrotnego przeniesienia własności rzeczy w razie spełnienia wierzytelności.

W drugiej z przedstawionych sytuacji nie dochodzi do automatycznego przeniesienia wierzytelności. Teoretycznie korzystniejsze, szczególnie dla wierzyciela, wydaje się pierwsza opcja, natomiast należy pamiętać o bardzo ważnym „szczególe”. Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego własności nieruchomości nie można przenieść pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. W konsekwencji, nie istnieje możliwość „automatycznego” przeniesienia własności na rzecz zbywcy w razie spełnienia wierzytelności. Natomiast, możliwe jest warunkowe zobowiązanie się do przeniesienia własności nieruchomości w przyszłości, na podstawie odrębnej, „właściwej” umowy, której treścią będzie zgoda na bezwarunkowe przeniesienie własności. Dokonanie przeniesienia własności pod warunkiem skutkowałoby nieważnością czynności prawnej, a co za tym idzie dłużnik w dalszym ciągu byłby właścicielem nieruchomości, co stałoby w sprzeczności z celem stron.

Ze wskazanych względów, należy podkreślić, że o ile pierwsza forma zwrotnego przeniesienia własności jest dostępna wyłącznie w odniesieniu do ruchomości, to druga znajdzie zastosowanie zarówno do ruchomości, jak i nieruchomości. W tym miejscu trzeba zaznaczyć, że zawarcie umowy przewłaszczenia na zabezpieczenia obejmującej nieruchomość wymaga formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności.

Ponadto, dodatkowo w umowie warto zapisać postanowienia dotyczące obowiązku poinformowania wierzyciela o możliwości sprzedaży przedmiotu przewłaszczenia po upływie terminu spłaty długu, a także obowiązku poinformowania o egzekucji z własności lub upadłości dłużnika. Należy pamiętać, iż wierzyciel nie może zaspokoić się z przewłaszczonej rzeczy dopóki nie upłynie termin wymagalności zobowiązania.

Wyżej wskazane różnice zarysowujące się między przewłaszczeniem na zabezpieczenie a hipoteką i zastawem powodują, iż jest to umowa, którą powinna rozważyć każda osoba zainteresowana uproszczoną realizacją zabezpieczenia przysługującej jej wierzytelności.

Co istotne, właściwości opisywanej umowy, stanowiące zalety dla wierzycieli, jednocześnie często stawiały w mocno niekorzystnym położeniu drugą stronę, czyli dłużników. W obiegu medialnym pojawiały się doniesienia o patologiach, polegających na udzielaniu pożyczek konsumentom na niewielkie sumy i zabezpieczaniu ich poprzez przeniesienie własności nieruchomości na pożyczkodawcę. Aby ukrócić tego rodzaju praktyki, do obrotu prawnego wprowadzono wspomniany już wcześniej art. 387¹ KC, zgodnie z którym sankcją nieważności obarczone są umowy zobowiązujące do przewłaszczenia na zabezpieczenie własności nieruchomości służącej zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, jeżeli zabezpieczenie dotyczy roszczeń niezwiązanych z prowadzoną przezeń działalnością gospodarczą lub zawodową. Przepis wymaga spełnienia co najmniej jednej z trzech alternatywnych przesłanek szczególnych (nie muszą być spełnione wszystkie łącznie):

I. Zgodnie z pierwszą przesłanką przewłaszczana nieruchomość nie może być warta więcej niż wartość roszczeń pieniężnych powiększonych o odsetki za opóźnienie od tej wartości z okresu ostatnich 24 miesięcy.

II. Drugą przesłanką jest nieoznaczoność wartości zabezpieczanych roszczeń pieniężnych.

III. Trzecią przesłanką jest niedokonanie przez biegłego rzeczoznawcę wyceny wartości rynkowej nieruchomości przed zawarciem umowy.

Pomimo kontrowersji związanych z wprowadzeniem powyższego przepisu (m.in. brakiem związku pomiędzy przeciwdziałaniem COVID-19 a regulacją, a także ograniczeniem wolności kontraktowania) należy uznać, że jest to krok w dobrą stronę, który umożliwi w pełniejszy sposób ochronę słabszej strony stosunku prawnego przed wyzyskiem. Czas pokaże w jakim kierunku rozwinie się orzecznictwo sądowe i czy opisana regulacja rzeczywiście zapewni należytą ochronę, a z drugiej nie doprowadzi do nadmiernej ingerencji w konstytucyjne wolności jednostek.

Masz pytania? Porozmawiaj z nami – kliknij tutaj.