Rewolucja czy ewolucja w planowaniu przestrzennym?

24 września rozpoczęła się wielka nowelizacja planowania i zagospodarowania przestrzennego! Część przepisów ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw weszła w życie. Nowelizacja na podstawie wyżej wymienionej ustawy będzie wdrażana etapami, a zakończy się w 2026 roku. Jakie są najważniejsze zmiany?

Plan ogólny zastąpi studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego

W myśl nowych regulacji, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego zostanie zastąpione przez plany ogólne gminy, które mają zostać sporządzone najpóźniej do 31 grudnia 2025 r. Plan ogólny gminy jest aktem prawa miejscowego, co oznacza, że można go zaskarżyć do sądu administracyjnego. Do czasu sporządzenia przez gminę planu ogólnego (a właściwie jego wejścia w życie) studium zachowuje moc.

Plan ogólny to bardzo ważny akt, gdyż określone w nim zostaną strefy planistyczne i gminne standardy urbanistyczne, a także fakultatywnie obszary uzupełnienia zabudowy i obszary zabudowy śródmiejskiej. Gminne standardy urbanistyczne będą określać nieprzekraczalne parametry i wskaźniki urbanistyczne względem planowanych na terenie danej gminy inwestycji. Co ważne treść planu ogólnego w powyższym zakresie ma stanowić podstawę prawną decyzji o warunkach zabudowy, a także będzie uwzględniana przy sporządzaniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Powyższe oznacza między innymi, że na mocy nowelizacji warunki zabudowy będzie można ustalić tylko, gdy teren położony będzie na obszarze uzupełnienia zabudowy! Zasady tej nie stosuje się do inwestycji: zmieniających zagospodarowanie terenu w sposób inny niż budowa obiektu budowlanego oraz w zakresie budowy obiektu budowlanego polegającej na odbudowie, rozbudowie lub nadbudowie.

Zintegrowany Plan Inwestycyjny (ZPI)

Zintegrowany plan inwestycyjny jest szczególna formą planu miejscowego, uchwalanym przez radę gminy na wniosek inwestora po przeprowadzeniu negocjacji i zawarciu umowy urbanistycznej, która określi warunki realizacji inwestycji oraz zobowiązania stron. W jej ramach inwestor będzie mógł się zobowiązać np. do budowy szkoły czy rozbudowy infrastruktury technicznej. Umowa urbanistyczna będzie zawierana w formie aktu notarialnego i  publikowana na stronie BIP, a także w Rejestrze Urbanistycznym. ZPI od 2026 r. zastąpi uchwałę o ustaleniu lokalizacji mieszkaniowej. Należy pamiętać, że wejście w życie zintegrowanego planu inwestycyjnego spowoduje utratę mocy obowiązującej planów miejscowych lub ich części odnoszących się do terenu objętego tym ZPI.

Rejestr Urbanistyczny

W ramach nowelizacji ma zostać utworzony tzw. Rejestr Urbanistyczny, który ma być ogólnodostępny, jawny i bezpłatny, prowadzony w systemie teleinformatycznym. W Rejestrze zgromadzone będą informacje i dane z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego, w tym dane przestrzenne np. dane pochodzące z uchwał o przystąpieniu do sporządzania aktów planowania przestrzennego oraz gminnego programu rewitalizacji, wniosków o sporządzenie lub zmianę planów ogólnych lub planów miejscowych, wniosków o uchwalenie zintegrowanych planów inwestycyjnych czy wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, z wyłączeniem dotyczących inwestycji lokalizowanych na terenach zamkniętych, decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, z wyłączeniem decyzji dotyczących inwestycji lokalizowanych na terenach zamkniętych czy wyroków sądów administracyjnych dotyczących decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz aktów planowania przestrzennego. Planowany termin wprowadzenia Rejestru Urbanistycznego przewidziany jest na 2026 r.

Termin ważności decyzji o warunkach zabudowy

W myśl znowelizowanych przepisów decyzja o warunkach zabudowy, która stanie się prawomocna przed 1 stycznia 2026 r. będzie ważna bezterminowo. Natomiast decyzje które staną się prawomocne po 1 stycznia 2026 r., będą miały pięcioletni termin ważności od dnia, w którym stały się prawomocne.

Charakter zmian

Jak wspomniał wiceminister rozwoju i technologii Piotr Uściński: „Główną ideą, która nam przyświecała, było to, żeby tak zreformować system planowania przestrzennego, by był on bardziej elastyczny i by gminy mogły sprawniej oraz szybciej uchwalać nowe i zmieniać już obowiązujące akty planowania przestrzennego”. Czy samorządy są przygotowane finansowo i merytorycznie na takie reformy okaże się w praktyce.