Umowa deweloperska

Z uwagi na dynamiczny rozwój rynku nieruchomości, którego początek przypada na moment wstąpienia Polski do Unii Europejskiej w 2004 r., zarysowała się konieczność uregulowania transakcji dokonywanych pomiędzy deweloperami a nabywcami nieruchomości. Dotychczasowe przepisy nie zapewniały odpowiedniego bezpieczeństwa uczestnikom obrotu, w szczególności nabywcom. Dostrzegł to Trybunał Konstytucyjny w swoim postanowieniu z dnia 2.8.2010 r. (S 3/10, OTK-B 2010, Nr 6, poz. 407), w którym wskazano, że Polska jest jednym z ostatnich krajów UE z nieuregulowaną żadnymi przepisami relacją pomiędzy deweloperem a klientem. Artykuł Umowa deweloperska jest częścią serii artykułów Umowy.

W związku z powyższym, Sejm RP uchwalił ustawę z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwaną potocznie „ustawą deweloperską”. W tejże ustawie, w art. 3 pkt 5 umowę deweloperską zdefiniowano jako „Umowę, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa, o którym mowa w art. 1, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa”. Innymi słowy, w ramach wskazanego stosunku prawnego deweloper zobowiązuje się, że po ukończeniu budowy nieruchomości (domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego) przeniesie na nabywcę prawo własności, natomiast nabywca zobowiązuje się do zapłaty ustalonej ceny. Jest to zatem umowa odpłatna i dwustronnie zobowiązująca.

Po jednej stronie umowy występuje deweloper, czyli podmiot profesjonalny, którym może być osoba fizyczna, osoba prawna i jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej, prowadząca działalność gospodarczą we własnym imieniu. Na gruncie przepisów ustawy status „nabywcy” przysługuje wyłącznie osobie fizycznej, lecz brak powiązania z terminem „konsument” powinien prowadzić do przyjęcia, iż nabywcą może zostać także osoba fizyczna będąca przedsiębiorcą i nabywająca lokal w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Co istotne, nabywcą nie będzie jedynie osoba, która podpisała umowę, lecz może również nim zostać następca prawny strony, w tym spadkobierca i cesjonariusz.

Umowa deweloperska jest zawierana w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Elementem składającym się na treść umowy jest realizacja przedsięwzięcia deweloperskiego, czyli wybudowanie domu lub lokalu. Umowa powinna konkretyzować to zobowiązanie poprzez wskazanie m.in. terminu rozpoczęcia prac budowlanych i przewidywany czas ich zakończenia. W dalszej kolejności, tj. po zrealizowaniu przedsięwzięcia, deweloper jest zobowiązany do przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę. Nabywca będzie zobowiązany przede wszystkim do zapłaty ceny, czyli spełnienia świadczenia pieniężnego (nie może być to świadczenie innego rodzaju, np. świadczenie pracy). Nadto, jest zobligowany do zawarcia z deweloperem umowy przenoszącej prawo własności. Sankcją za pominięcie wyżej opisanych istotnych elementów umowy (essentialia negotti) jest nieważność całej umowy.

Ustawa wskazuje również katalog innych elementów, które umowa deweloperska powinna zawierać, jednakże odgrywających mniej doniosłą rolę (naturalia i accindentalia negotii), np. sposób pomiaru powierzchni przedmiotu umowy czy oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego. Ich brak w treści czynności prawnej nie spowoduje jej nieważności, lecz sankcjonowany jest możliwością odstąpienia przez nabywcę od umowy w ciągu 30 dni od momentu jej zawarcia. Skorzystanie przez nabywcę z prawa odstąpienia powoduje, iż umowa jest uważana za niezawartą. W takiej sytuacji nabywca nie ponosi kosztów związanych z odstąpieniem.

W akapicie powyżej wskazano, że zostanie pełnoprawnym właścicielem nieruchomości wymaga zawarcia dwóch odrębnych umów. Dzieje się tak, ponieważ zawarcie umowy deweloperskiej nie powoduje przeniesienia własności oznaczonej nieruchomości na nabywcę. Umowa jedynie zobowiązuje do zawarcia w późniejszym czasie „właściwej” umowy przenoszącej własność. Dopiero jej zawarcie powoduje, iż nabywca staje się właścicielem. Może to budzić uzasadnione skojarzenie umowy deweloperskiej z umową przedwstępna, jednakże pomimo pewnych zbieżnych właściwości nie powinny być ze sobą utożsamiane, gdyż umowa deweloperska zawiera również elementy charakterystyczne dla innych typów umów.

Na początku artykułu podkreślono, że celem uchwalenia ustawy było przede wszystkim zwiększenie ochrony nabywców nieruchomości. W jaki sposób ustawodawca postanowił osiągnąć ten cel? Przede wszystkim ustawa nakazuje wpłatę środków pieniężnych przez nabywcę nie bezpośrednio na konto bankowe dewelopera, lecz na specjalnie prowadzony w tym celu mieszkaniowy rachunek powierniczy. Rachunek prowadzony jest przez bank na podstawie umowy o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego. Umowę może wypowiedzieć jedynie bank z ważnych powodów. Z rachunku kwoty są wypłacane jednorazowo – po wykonaniu w całości umowy deweloperskiej albo stopniowo – po wypełnieniu określonych etapów przewidzianych w umowie. W pierwszym przypadku mamy do czynienia z zamkniętym, a w drugim przypadku z otwartym rachunkiem powierniczym. Wariant „otwarty” może (choć nie musi) zostać dodatkowo zabezpieczony gwarancją bankową oraz gwarancją ubezpieczeniową. Z punktu widzenia nabywcy, istotnym jest, że ustawa nakłada obowiązek wprowadzenia co najmniej jednego z powyższych środków ochrony, co oznacza, że deweloper nie ma możliwości przyjęcia zapłaty za wykonane prace z pominięciem wyżej opisanego trybu.

Kolejnym środkiem ochronnym nabywcy jest zobowiązanie dewelopera do sporządzenia prospektu informacyjnego dotyczącego przedsięwzięcia deweloperskiego lub wyodrębnionego zadania inwestycyjnego. Prospekt udostępniany jest przed zawarciem umowy deweloperskiej w formie nieodpłatnej. Stanowi integralną część umowy i jest sporządzany według określonego wzoru. Deweloper ma obowiązek nie tylko przedstawić szczegółowe informacje na temat planowanej inwestycji, lecz również informacje dotyczące jego sytuacji finansowej. Pozwala to na podjęcie przez nabywcę realnej oceny kondycji dewelopera i przekłada się na możliwość powzięcia świadomej decyzji dotyczącej zakupu nieruchomości bądź odstąpienia od transakcji. Dla wzmocnienia bezpieczeństwa nabywcy, ustawodawca wprowadził odpowiedzialność karną za naruszenie obowiązków w postaci prowadzenia rachunku powierniczego (z tego tytułu odpowiada osoba wypłacająca pieniądze deweloperowi z pominięciem postanowień ustawy) i przekazania prospektu (odpowiada deweloper).

Ochrona praw nabywców jest realizowana również poprzez wpis roszczeń nabywcy w dziale trzecim księgi wieczystej. Rolą ujawnienia roszczenia nabywcy, które powstaje w związku z zawarciem umowy deweloperskiej, jest uniemożliwienie zawarcia przez dewelopera umowy zobowiązującej dotyczącej tego samego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z innym podmiotem, co mogłoby uniemożliwić przewłaszczenie przedmiotu umowy na nabywcę. Wedle bowiem art. 17 KWU przez ujawnienie w księdze wieczystej prawo osobiste lub roszczenie uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu, z wyjątkiem służebności drogi koniecznej, służebności przesyłu albo służebności ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia. Ujawnienie roszczenia nabywcy w księdze wieczystej zabezpiecza też przed skutkami bezprawnego rozwiązania umowy deweloperskiej przez dewelopera (np. bezpodstawnym odstąpieniem, którego skuteczność uda się nabywcy podważyć na drodze sądowej znaczny czas po jego dokonaniu).

Podsumowując powyższe rozważania, istotne jest podkreślenie, że pojęcie „umowa deweloperska” może być używane jedynie w odniesieniu do umowy zawartej na podstawie tzw. „ustawy deweloperskiej”. Wynika to z faktu, że ustawa ma zastosowanie wyłącznie do umów zawieranych przez dewelopera z osobą fizyczną, a więc swoim zakresem pomija nabycie przez osobę fizyczną lokalu użytkowego oraz nabycie przez osobę prawną lokalu mieszkalnego i użytkowego. We wskazanych przypadkach zatytułowanie dwustronnej czynności prawnej jako „umowa deweloperska” może wprowadzać w błąd nabywcę, stwarzając pozory, iż jest chroniony przepisami ustawy, podczas gdy nie ma to odzwierciedlenia w rzeczywistości.

Masz pytania? Porozmawiaj z nami – kliknij tutaj.