Uproszczone postępowanie legalizacyjne, na wniosek czy z urzędu

Przekształcenie podmiotu a rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.

W pierwszej kolejności zacząć należy od wyjaśnienia czym w ogóle jest księga wieczysta. Księgi wieczyste są rejestrem prowadzonym w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości, jak również ograniczonych praw rzeczowych. Treść wpisów dokonanych w księdze wieczystej co do zasady determinuje stan prawny zarówno nieruchomości jak i ograniczonych praw rzeczowych nią objętych.

Jakie prawa mogą być ujawnione w księdze wieczystej?

Ujawnieniu w księdze wieczystej podlegają co do zasady jedynie prawa rzeczowe, jednakże
w przypadkach przewidzianych przepisami prawa możliwe jest również ujawnienie w niej praw osobistych oraz roszczeń. Wskazane w art. 16 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, prawa osobiste i roszczenie nie stanowią katalogu zamkniętego a jedynie przykładowe wyliczenie. Dzięki ujawnieniu w księdze wieczystej możliwe jest określenie pierwszeństwa poszczególnych praw rzeczowych, dla których istotne znaczenia ma data złożenia wniosku o wpis w księdze.
Co więcej w przypadku nabycia na podstawie czynności prawnej własności lub innych praw rzeczowych od osoby uprawnionej w sytuacji niezgodności pomiędzy stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w jej księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym to treść księgi wieczystej rozstrzyga na korzyść nabywcy w ramach rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Ponadto dzięki ujawnieniu w księdze wieczystej prawa osobiste oraz roszczenia uzyskują skuteczność względem praw nabytych poprzez czynność prawną po jego ujawnieniu, jednakże wyjątek od tej reguły stanowią służebność drogi koniecznej, służebności przesyłu albo służebności ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia.

Wpisów w księdze wieczystej dokonuje sąd wieczysto księgowy co do zasady na podstawie wniosku uprawnionego podmiotu, który należy złożyć na urzędowym formularzu. Wniosek ten podlega zgodnie z przepisami ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych opłacie stałej.

Czym jest rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych?

Poprzez rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych należy rozumieć uregulowany w art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, sposób nabycia własności, jak również innego prawa rzeczowego od osoby nieuprawnionej przez osobę pozostającą w przekonaniu, że zbywca uprawniony jest do rozporządzenia nieruchomością. W związku z czym instytucja ta dotyczy wyłącznie nieruchomości dla których prowadzona jest księga wieczysta i ma na celu ochronę nabywcy w sytuacji gdy rzeczywisty stan prawny jest inny od stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej.

Po analizie podstawowych zagadnień z zakresu ksiąg wieczystych można przejść do clou tego artykułu.

W sytuacji przekształcenia podmiotu, na rzecz którego w dziale II księgi wieczystej została wpisana własność nieruchomości i braku ujawnienia powstałej z przekształcenia spółki w księdze mamy do czynienia z niezgodnością treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Co więcej kiedy nabywca wiedząc o tej niezgodności mimo to nabędzie przedmiotową nieruchomość od spółki powstałej z przekształcenia, która nie została ujawniona w dziale II księgi wieczystej, pomimo faktu, iż jest faktycznym właścicielem nieruchomości, nabycie nie będzie dokonane w ramach rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Tym samym nabywca będzie pozbawiony możliwości powoływania się na treść księgi wieczystej w przypadku wystąpienia niezgodności rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości ze stanem ujawnionym w księdze wieczystej.

Masz pytania? Porozmawiaj z nami – kliknij tutaj.