Odszkodowanie za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną

Jeżeli część lub cała Twoja nieruchomość została przejęta w związku z realizacją inwestycji drogowej to ten poradnik jest dla Ciebie! W przystępny sposób pokażemy Ci co musisz wiedzieć, by walczyć o jak najwyższe odszkodowanie!

 

Komu przysługuje odszkodowanie?

Wywłaszczenie nieruchomości przejętych w związku z realizacją inwestycji w trybie ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych następuje za odszkodowaniem ustalonym na rzecz dotychczasowych właścicieli nieruchomości, użytkowników wieczystych i osób, którym przysługiwały do nieruchomości ograniczone prawa rzeczowe w dniu, w którym decyzja o realizacji inwestycji drogowej (tzw. decyzja ZRID) stała się ostateczna.

 

Termin na wydanie decyzji o ustaleniu odszkodowania

Decyzję ustalającą wysokość odszkodowania, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (art. 12 ust. 4a  specustawy drogowej) w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna lub jeżeli ww. decyzji został nadany rygor natychmiastowej wykonalności, w terminie 60 dni od dnia nadania tego rygoru. Jednakże należy mieć świadomość, że termin ten jest jedynie instrukcyjny (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 kwietnia 2020 r. sygn. akt I OSK 4263/18).

 

Operat szacunkowy jako podstawowy dowód w sprawie

Wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania (art. 18 ust 1 specustawy drogowej)! Przez stan nieruchomości należy rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona (art. 4 pkt 17 u.g.n.).

Ustalenie odszkodowania następuje po uzyskaniu przez organ opinii rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości (art. 130 ust. 2 u.g.n.) wyrażonej w formie operatu szacunkowego. Organ w związku z art. 73 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego, zobowiązany jest umożliwić stronom zapoznanie się z wyceną, sporządzanie notatek, kopii, odpisów, fotokopii z operatu. Operat szacunkowy może być wykorzystywany przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników. Po upływie ww. okresu, organ ustalający odszkodowanie, zobowiązany jest wystąpić do rzeczoznawcy majątkowego o  potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego poprzez dołączenie do niego stosownej klauzuli oraz analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników. Operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie i tak jak każdy inny dowód, podlega ocenie przez organ administracji, który ma prawo i obowiązek zbadać czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. W tym miejscu należy podkreślić, że zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą czynność, której dokonuje rzeczoznawca majątkowy wymaga, w zakresie sposobu wyceny, wiedzy specjalistycznej, której organ administracyjny nie ma możliwości ani podstaw podważania, co oznacza, że dobór nieruchomości porównawczych oraz wybór cech rynkowych, mających wpływ na zróżnicowanie cen transakcyjnych należy do rzeczoznawcy majątkowego, a organ nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii biegłego (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29.08.2007 r., sygn. akt: I SA/Wa 873/07, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14.07.2020 r., sygn. akt: I OSK 2761/19). Jednakże to organ zobowiązany jest ocenić operat szacunkowy, co do jego zgodności z obowiązującymi przepisami.

 

Odszkodowanie w przypadku, gdy na nieruchomości ustanowiona jest hipoteka

Jak wynika z art. 18 ust. 1 c specustawy drogowej, jeżeli na nieruchomości, która została przejęta pod budowę drogi, ustanowiona jest hipoteka to odszkodowanie podlega zaliczeniu na spłatę świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami co do kwoty tej wierzytelności. Oznacza to, że jeżeli kwota odszkodowania jest mniejsza niż wierzytelność zabezpieczona hipoteką, to kwota ta zostanie na mocy decyzji przyznana na rzecz wierzyciela hipotecznego, natomiast w przypadku, gdy kwota odszkodowania przewyższa wierzytelność, organ ustali odszkodowanie na rzecz zarówno wierzyciela hipotecznego, co do wysokości wierzytelności pozostałej do spłacenia jak i na rzecz byłego właściciela.

 

Powiększenie odszkodowania o 5%

Zgodnie z art. 18 ust. 1 e. specustawy drogowej, w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją zrid odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia: doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji zrid, doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności albo w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna – wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego. Pojęcie „wydania nieruchomości” na gruncie powyższego przepisu nie jest w judykaturze definiowane jednolicie. Zgodnie z przykładowym wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 stycznia 2020 r. w sprawie o sygnaturze I OSK 3776/18: „W przepisie art. 18 ust. 1e ustawy z 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych wyraźnie jest mowa o wydaniu wywłaszczonej nieruchomości, a nie o gotowości do jej wydania. To zaś jednoznacznie przesądza o aktywnej postawie byłego właściciela tej nieruchomości. Pod pojęciem wydania nieruchomości w rozumieniu przepisu art. 18 ust. 1e specustawy, wyraźnie jest mowa o wydaniu wywłaszczonej nieruchomości, należy zatem rozumieć podjęcie i ujawnienie takich czynności przez dotychczasowego jej właściciela, które zapewnią nowemu właścicielowi (inwestorowi) realną możliwość wykonywania w stosunku do niej wszelkich działań wynikających z prawa własności, a więc przede wszystkim posiadania, używania, pobierania pożytków, przetworzenia i rozporządzania rzeczą.”. W związku z powyższym, sugerujemy byłym właścicielom składanie do inwestora w ww. 30 – dniowym terminie oświadczenia o wydaniu nieruchomości wraz z wnioskiem o powiększenie odszkodowania o 5 %!

Jednakże, zgodnie z wyrokiem NSA z dnia 13 lutego 2020 r. (sygn. akt I OSK 2036/18), w sytuacji, gdy mamy do czynienia z nieruchomością zabudowaną deklaracja o wydaniu samego gruntu nie wpływa na owo przyspieszenie. W takiej sytuacji inwestor bowiem nadal nie ma zapewnionej swobody działania.

W przypadku, gdy na działce podzielonej i przejętej pod budowę drogi znajduje się budynek mieszkalny albo budynek, w którym został wyodrębniony lokal mieszkalny, wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zamieszkałemu w tym budynku albo lokalu, powiększa się o kwotę 10 000 zł w odniesieniu do tej nieruchomości. Kwestia zameldowania w budynku dotychczasowego właściciela nie stanowi formalnej podstawy podwyższenia odszkodowania.

 

Wypłata odszkodowania

Wypłata odszkodowania następuje jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna. Do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego. Ponadto w przypadku, gdy decyzji o realizacji inwestycji drogowej został nadany rygor natychmiastowej wykonalności, byłemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu przysługuje uprawnienie do uzyskania zaliczki na poczet ustalonego już odszkodowania. Na ich wniosek wypłaca się zaliczkę w wysokości 70% odszkodowania ustalonego przez organ pierwszej instancji w decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Wypłata zaliczki następuje jednorazowo w terminie 30 dni od dnia złożenia wniosku.

Jeżeli potrzebują Państwo porady związanej z powyższą tematyką, zapraszamy do kontaktu z nami oraz do śledzenia naszych mediów społecznościowych.

Kancelaria Radcy Prawnego Karolina Michalska | Kolbuszowa Dolna | Facebook

Gurbisz Łagocki | Warsaw | Facebook

Zapoznaj się także z innymi artykułami o podobnej tematyce: Odszkodowanie za słup energetyczny na działce – Gurbisz Łagocki (gurbiszlagocki.pl)